Qu’est-ce qu’un conduit d’investissement hypothécaire (REMIC)?

Un conduit d’investissement hypothécaire immobilier (REMIC) est un complexe pool de titres hypothécaires créé pour acquérir des revenus de placement pour ses créateurs et investisseurs. Les REMIC consistent en un pool fixe d’hypothèques réparties en tranches, reconditionnées et commercialisées auprès des investisseurs en tant que titres individuels. De cette manière, on tombe dans la catégorie des véhicules d’investissement manufacturés ou synthétiques. Une tranche est simplement un regroupement de dettes ou de titres selon les caractéristiques sous-jacentes des unités individuelles.

Après avoir rassemblé un pool d’hypothèques, l’entreprise qui conçoit le REMIC divise les unités individuelles en différentes catégories de titres. La division a une base d’échéances et de paiements de coupons différents. Selon un article du CPA Journal, REMICS « offre une alternative plus sûre pour les investisseurs peu enclins à prendre des risques et intéressés par ce marché. »

Points clés à retenir

  • Les REMIC sont des titres hypothécaires complexes composés d’hypothèques divisées en tranches.
  • Les unités hypothécaires sont divisés en classes en fonction des échéances et des coupons.
  • Les REMIC peuvent être obtenu par Freddie Mac, que l’organisation propose depuis 1988.

Histoire du REMIC

Le Congrès américain a créé l’immobilier conduit d’investissement hypothécaire en tant que véhicule fiscal en 1986. Sa création a été de soutenir et soutenir le marché du logement, facilitant ainsi l’investissement dans l’immobilier.

Selon l’Association nationale des agents immobiliers ® Site Web (NAR):

« Depuis [1986] les REMIC sont devenus partie intégrante du marché des titres adossés à des sociétés. Cependant, reg ulations adoptées il y a plus de 15 ans limitent la capacité des propriétaires fonciers détenant [a] une hypothèque titrisée de repositionner leur propriété pour répondre aux tendances économiques changeantes. « 

Plus loin, le NAR a déclaré que « [s] soutient les efforts de modernisation des règles REMIC pour donner aux propriétaires une plus grande flexibilité dans la façon dont ils modifient et gèrent leurs propriétés, et pour rendre la titrisation des hypothèques commerciales plus attrayante pour améliorer encore le flux de capitaux vers l’immobilier commercial . « 

Les REMIC sont traités comme des sociétés de personnes aux fins de l’impôt sur le revenu fédéral.

REMIC vs.Obligation hypothécaire garantie

Un REMIC est parfois appelée une obligation hypothécaire garantie (CMO), un pool d’hypothèques regroupées et vendues comme un investissement. Les obligations hypothécaires garanties existent au sein des REMIC, bien que les CMO soient une entité juridique distincte à des fins fiscales et juridiques. Un REMIC est exonéré de l’impôt fédéral, mais uniquement sur les revenus que les investisseurs perçoivent des hypothèques sous-jacentes au niveau de l’entreprise. Tout revenu généré et payé aux investisseurs est imposable, en utilisant le formulaire 1066 lors du dépôt d’un REMIC.

Les REMIC ne sont pas techniquement des CMO – les deux diffèrent à des fins juridiques et fiscales.

Exemple du monde réel

Les courtiers et les investisseurs peuvent travailler avec la Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC) ou Freddie Mac pour obtenir des REMIC. Les entreprises aideront les concessionnaires et les investisseurs à créer une structure personnalisée pour les conduits d’investissement immobilier.

Freddie Mac a commencé à offrir des investissements REMIC en 1988 et est considéré comme « la norme de l’industrie » selon son site Web. L’une de ses offres, la référence REMIC, offre aux investisseurs une alternative structurée à un titre adossé à des créances hypothécaires traditionnelles de 30 ou 15 ans.