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La défiscalisation grâce à l’investissement immobilier: quid des SCPI Scellier?

ParLe Financier ⋅ novembre 22, 2009 ⋅  Envoyer cet article ⋅  Imprimer cet article ⋅ Poster un commentaire

Que faire pour défiscaliser en cette fin d’année? Voici la question que nombre d’entre vous se posent… Il ne vous reste en effet que quelques semaines avant que les différentes solutions de défiscalisation pour l’année 2009 soit périmées.

Peut être avez vous entendu parler des FCPI (25% de réduction d’impôt sur le revenu), des Sofica (jusqu’à 48% de réduction d’impôt sur le revenu)… deux moyens de défiscaliser d’un coup (”one shot”) pour l’impôt sur le revenu 2009 payé en 2010.
Le financier vous propose aujourd’hui d’étudier une autre solution qui a le vent en poupe, les SCPI Scellier.

Règle fondamentale en matière d’impôt sur le revenu, seuls les investissements réalisés en 2009 pourront permettre de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu 2009, celui que nous devrons payer l’année prochaine.
Dès lors, il ne reste plus qu’un gros mois pour défiscaliser… Et les SCPI dites Scellier font partie des solution de défiscalisation qui peuvent s’imposer dans ce contexte.

La loi Scellier, bestseller de l’année 2009 qui a permis à de nombreux promoteurs immobiliers et autres conseillers en gestion de patrimoine indépendants de sortir la tête de l’eau.
Pour ceux d’entre vous qui sont restés enfermés chez eux cette année, voici un résumé de la loi Scellier: si vous achetez un bien immobilier neuf que vous louez 9 ans, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 25% étalée sur 9 ans dans la limite d’un investissement de 300 000 euros.

Mais acheter un bien immobilier en direct cela comporte quelques inconvénients:

• Le délai… je vous déconseille de vous précipiter lors de l’achat d’un appartement. Il est de toute façon nécessaire par la suite de passer chez le notaire pour signer l’acte authentique.

• Est-ce-que l’emplacement est bon? (n’oubliez les 3 règles en immobilier: l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement).

• Quel est la situation du marché locatif local? Mieux vaut par exemple acheter à Paris qu’à Béziers si vous souhaitez que votre bien soit loué!

• Payez -vous le bon prix? Les sommes en jeu sont trop importantes pour que vous ne fassiez pas attention au prix! Ne faites vous pas partie des personnes qui analysent le prix de la plupart de leurs dépenses (voitures, équipement de la maison…)?

• Quand vous louez le bien, à qui allez-vous confier la gestion du bien? Êtes-vous bien protéger contre le risque de vacance locative?

C’est en partie pour cette raison qu’on été créées les SCPI (Société Civile de Placement dans l’Immobilier): un investisseur peut acquérir des parts d’une société qui gère un patrimoine immobilier et reverse les revenus aux propriétaires des parts.

Bien sûr il y a des frais (souvent de 10% à l’achat et un peu moins en frais de gestion), mais c’est le prix à payer pour ne rien avoir à faire, sauf à encaisser les loyers (trimestriels).

De l’intérêt des SCPI Scellier dans la période actuelle

Alors quid des SCPI Scellier? Notamment  la SCPI Pierre Avenir de BNP Paribas, Multihabitation 5 de UFG, Ciloger Habitat des Caisses d’Epargne et de la Banque Postale…

Ces sociétés dont la souscription sera clôturée d’ici au 31/12/2009 vous permettent jusqu’à cette date de profiter de la réduction d’impôt de la loi Scellier dès l’année 2009.

Voici en pratique comment ça se passe: vous achetez des parts des SCPI avec en général un minimum de souscription de 10 000 euros (pour l’exemple nous prendrons 75 000 euros de souscription).
On considèrera des frais de souscription de 10%, soit 7 200 euros, lesquels entrent dans la base de calcul de la défiscalisation. Ce chiffre peut vous paraître élevé, mais il a le mérite d’être affiché. A contrario, lorsque vous achetez un bien immobilier en direct, vous n’êtes pas au courant du montant des frais prélevés par les différents intermédiaires.

Comment fonctionne la défiscalisation? Avec les SCPI Scellier, la base de calcul de la défiscalisation correspond à 95% du montant de la souscription,  soit 71 250 euros.
Ensuite, on calcule la réduction d’impôt annuelle qui correspond à une réduction d’impôt sur le revenu de 25% étalée sur 9 ans, soit 1 980 euros de réduction d’impôt par an.

Il s’agit d’un bien entendu d’un investissement immobilier, dès lors vous allez percevoir vos loyers sous la forme de dividendes trimestriels versés par la SCPI. Pour les SCPI de défiscalisation, le rendement est en règle générale situé entre 2,5% et 3,5%. (rendement: loyer annuel/montant de l’investissement).
Ça parait peu au premier abord, mais une fois de plus, considérer le rendement offert quand vous achetez un appartement neuf en direct… avec l’ensemble des frais d’assurance, de gestion locative, les risques de vacances, il  n’est pas rare d’avoir un rendement proche des 2%.

Côté inconvénient: quand l’achat en direct d’un bien immobilier dans le cadre de la loi Scellier nécessite une location de 9 ans minimum, les SCPI Scellier vous contraignent pour la plupart à conserver les parts 15 ans.
Pourquoi? Parce que la SCPI acquiert plusieurs centaines d’appartements, lesquels sont achetés dans des programmes immobiliers de la France entière, les achats sont donc étalés dans le temps (une SCPI a 1 an et demi pour constituer son parc) de même que les ventes.

Quant à l’exonération des plus values immobilières après 15 ans, il s’agit selon le financier d’une fausse raison car cette niche fiscale sera très prochainement supprimée par le parlement (mais ceci est une autre histoire).

Utiliser le levier du crédit pour financier l’achat de parts de SCPI Scellier

Comme pour l’achat d’un bien immobilier en direct, l’achat de parts de SCPI peut être financé par le recours au crédit, profitant du cadre fiscal avantageux des revenus fonciers.
Pour vous permettre de vous rendre compte de l’intérêt d’utiliser le crédit dans le cadre d’un investissement immobilier dans le cadre de la loi Scellier, je vous invite à consulter cet article publié il y a quelques mois et toujours d’actualité.

Petite précision, il sera très difficile de financer une acquisition immobilière ou l’achat de parts de SCPI Scellier via un crédit immobilier d’ici la fin de l’année… Les délais étant tout de même importants pour qu’un dossier de crédit soit validé, remettez votre investissement à l’année prochaine si vous voulez faire un crédit.

Les SCPI Scellier en complément d’un investissement en direct

Contrairement au Robien Recentré ou au Borloo Populaire, il n’est pas possible de réaliser plus d’un investissement en loi Scellier par an et dans la limite de 300 000 euros.

SAUF si vous achetez des parts de SCPI Scellier: admettons que vous ayez acquis un appartement pour 240 000 euros  en 2009 et que vous souhaitez continuer à investir pour augmenter la défiscalisation, il vous est alors possible d’acheter 60 000 euros de SCPI Scellier en 2009 afin d’atteindre la limite maximale de 300 000 euros.

Le financier attend vos commentaires et/ou questions et vous annonce un article prochain sur les SCPI dites de rendement, celles qui vous permettent d’investir dans des bureaux et des locaux commerciaux.

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