Le financier répond

L’intérêt du recours au crédit dans le cadre de la loi Scellier et de l’immobilier locatif

ParLe Financier ⋅ février 15, 2009 ⋅  Envoyer cet article ⋅  Imprimer cet article ⋅ Poster un commentaire

Décidément, nombreux sont les lecteurs du financier qui se posent des question sur la loi Scellier et je me fais un plaisir de vous répondre. Cette fois-ci, c’est le mode de financement qui pose problème.

Pourquoi emprunter dans le cadre d’une loi Scellier , puisque la réduction d ‘impôts peut annuler votre impôt ?

 La réponse du financier

Votre question montre bien le biais associé aux mesures du genre Borloo, Robien, Scellier, etc. L’aspect fiscal est un bonus, ça ne doit pas être le motif d’investissement. La défiscalisation immobilière c’est bien, mais je vous conseille de ne pas vous laisser porter par le seul avantage fiscal! le plus important reste la valorisation du patrimoine!

Pourquoi utiliser le crédit lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif? L’une des raisons est que le recours au crédit est un fabuleux levier d’investissement. Prenons un exemple pour comprendre l’impact du recours au crédit: vous investissez aujourd’hui dans un bien immobilier en vue de le louer, le prix de revient est de 200 000 euros:

- soit vous payez comptant et vous avez donc une sortie de trésorerie de 200 000 euros (ce qui sous-entend que vous possédez déjà ces liquidités). Dans ce cas, vous recevrez dès le début de la location de revenus complémentaires sous forme de loyers. En résumé, vous aurez une importante sortie de trésorerie lors de l’achat puis des rentrées mensuelles.
En prenant l’hypothèse d’une imposition de vos revenus fonciers de 30% (si vous avez une tranche marginale d’imposition de 30%), vous percevez 370 euros nets par mois. Dans notre hypothèse, ces fonds sont investis chaque mois sur un produit de capitalisation pendant 15 ans (contrat de capitalisation ou contrat d’assurance vie), votre épargne aura à terme acquis une valeur de 90 000 euros environ (rentabilité annuelle de 4%).

- soit vous optez pour le recours au crédit (nous étudierons ici le crédit amortissable). Vous utilisez un crédit de 200 000 euros sur 15 ans à un taux de 5%. Chaque mois, vous devrez rembourser un peu moins de 1 600 euros, dont une partie sera compensée par les loyers du bien immobilier.
Mais comme vous êtes capables de payer le tout au comptant lors de l’acquisition, vous disposez de 200 000 euros.
Si l’on considère une hypothèse de rendement du bien de 5% (ce qui est très faible, voire trop faible), vous recevez des loyers mensuels de 830 euros. Il vous manque donc 770 euros par mois de trésorerie pour payer les mensualités du crédit.
En plaçant les 200 000 euros sur un produit de capitalisation (contrat de capitalisation ou contrat d’assurance vie) le jour de l’acquisition, vous allez faire fructifier votre épargne. Dans le cas d’une hypothèse de rentabilité annuelle de 4% (les 200 000 euros sont investis sur le fonds en euros), si on prévoit des rachats mensuels de 770 euros pendant 15 ans pour rembourser le prêt, votre contrat d’assurance vie ou de capitalisation sera valorisé à environ 170 000 euros à terme.

En conséquence vous vous retrouvez à terme avec un projet qui vaut 370 000 euros (170 000 + 200 000) contre seulement 290 000 euros pour l’autre projet, soit un différentiel de 80 000 euros pour le même projet mais réalisé de façon différente. Pour moi, il n’y a pas photo mais cela reste mon avis personnel.
J’espère que ma brève démonstration a permis de vous montrer l’intérêt économique de l’utilisation du crédit dans le cadre de l’immobilier locatif (Scellier ou autre), l’enrichissement est démultiplié!

Deux derniers avantages de l’utilisation du crédit:
- les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers pendant 10 ans, ce qui atténue voire annule l’impact fiscal du projet. Par la suite, la réduction d’impôt de la loi Scellier s’impute sur l’impôt à payer (cf. le guide de l’IR), et ce pendant 9 ans prorogeables si vous ne payez pas assez d’impôt.
- même si les banquiers n’ont pas bonne réputation ces derniers temps, je vous conseille tout de même de toujours conserver une relation de partenariat avec votre conseiller. Le fait d’associer crédit et épargne aura très certainement un impact sur la relation commerciale que vous avez avec lui… (ça n’est pas un avantage chiffré mais je vous assure que c’est un point non négligeable).

Enfin, je rajouterai seulement que le crédit in fine (le capital n’est remboursé qu’au terme du crédit, les mensualités sont intégralement composées d’intérêts déductibles des revenus fonciers) est dans certains cas encore plus intéressant que le crédit amortissable, mais son utilisation ne doit pas être automatique.

N.B: pour tous ceux qui ont des questions au sujet de l’investissement dans l’immobilier ou autre, je vous invite à parcourir la rubrique “le financier répond“.

Bookmarkez !

Tags: crédit, défiscalisation, immobilier, loi Scellier