Le financier répond
Question sur la défiscalisation immobilière, la loi Scellier
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Avant tout chose, je souhaite à tous les lecteurs du site le financier un bonne et heureuse année. Sur les marchés financiers et immobiliers, elle semble mal partie mais c’est dans ces périodes difficiles que se créent les plus belles réussites, celles des investisseurs qui ont su saisir les opportunités.
Je vous fais part également de mes excuses pour le peu d’activité qu’il y a eu sur le site ces dernières semaines mais j’ai été très pris et je vais essayer de me rattraper, donc n’hésitez pas à m’envoyer vos questions.
Nous démarrons l’année par une question sur la défiscalisation immobilière. Elle nous permettra d’ailleurs de présenter le nouveau dispositif issu de la loi de finances 2009 qui est très intéressant, la loi Scellier aussi appelée Robien 2009.
Question de l’internaute
Bonjour, je dispose d’un terrain (payé comptant) sur lequel je fais construire une maison, mais en faisant le maître d’œuvre, je choisis les artisans et je fais même quelques travaux.
La construction va me coûter environ 130 000€, j’ai des factures avec et sans main d’œuvre, j’ai fait un emprunt de 120 000€.
Notre salaire mensuel est de 2 400 euros.
Comment et par qu’elle loi puis-je défiscaliser la construction ainsi que l’achat du terrain qui date d’un an et demi (Borloo, Robien, autres)? Les achats de matériaux sans main d’œuvre rentrent ils dans la défiscalisation?
Merci,
Cordialement
La réponse du financier
Avant toute chose, je tiens à vous rappeler une fois de plus qu’en matière de défiscalisation immobilière, un élément fondamental est la tranche marginale d’imposition (c’est à dire la tranche la plus élevée à laquelle vous êtes imposés).
Comme je l’ai expliqué lors d’une étude précédente concernant l’optimisation de l’impôt sur le revenu, l’immobilier locatif dispose d’un levier fondamental, le recours au crédit. Dans votre situation, vous avez acquis le terrain au comptant, ce qui diminue le levier de votre opération. Je vous conseille de recourir le maximum au crédit dans le cadre de la location d’immeuble, que ce soit pour financer l’acquisition ou pour réaliser des travaux par la suite.
Le fait d’avoir eu recours à l’emprunt pour la construction est donc une bonne solution puisque les charges financières que vous payerez au titre de cet emprunt seront déductibles de vos revenus fonciers et réduiront l’impact fiscal des loyers.
D’ailleurs, je vous recommande de faire votre déclaration 2044 (revenus fonciers) dès cette année même si le logement n’est pas encore louée car cela vous permettra de “stocker” les charges financières que vous pourrez déduire par la suite de vos revenus fonciers. De plus, la taxe foncière sera imputable sur votre revenu global à défaut de revenus fonciers.
En ce qui concerne les lois permettant de défiscaliser, je rappelle aux lecteurs du financier qu’elles concernent la location de logements neufs (sauf quelques exceptions). Il y a comme vous l’avez précisé, deux grandes lois qui sont les lois Borloo et Robien.
Je vous conseille d’opter pour le régime du Robien et de choisir la nouvelle option qui est la loi Scellier. En échange d’un engagement de location de 9 ans minimum, ce dispositif vous offre une réduction d’impôt de 25% du prix d’acquisition à étaler de manière équitable sur les 9 ans.
Il faut également respecter des plafonds (somme toute assez élevés) de loyers et enfin le logement doit être située dans des zones qui manquent de logement (cf. la liste publiée par le JO).
L’avantage de la loi Scellier est que le propriétaire du bien bénéficie d’une réduction d’impôt et pas d’une déduction comme dans le cadre du Borloo Populaire et le Robien Recentré: que l’on est une tranche marginale d’imposition de 5,5%, de 14%, de 30% ou de 40%, l’avantage fiscal est le même! Par contre, l’imputation du déficit foncier sur le revenu global reste d’autant plus intéressant que l’on a une TMI importante.
Au niveau de le forme, il vous faudra envoyer une demande à l’administration fiscale pour inscrire votre bien à tel ou tel dispositif fiscal. Cette option est irrévocable et en cas de non respect des conditions par la suite, le fisc reconstituera la situation comme s’il n’y avait pas eu d’avantage fiscal.
Dernier point maintenant, pour ceux qui souhaitent se lancer dans l’immobilier défiscalisant, faites très attention car le marché immobilier est baissier. Dès lors, n’hésitez pas à négocier à la baisse les prix et surtout faites très attention à l’emplacement du bien!
Pour être sûr de votre projet, je vous conseille de tout faire vous même et de ne pas passez par les programmes vendus par de nombreuses sociétés, mais ça n’est que mon avis!
Enfin, faites attention au rendement que vous pouvez attendre du bien en question (loyers annuels/prix d’acquisition) et n’hésitez pas à souscrire une assurance loyers impayés (les primes sont de toute façon déductibles des revenus fonciers).
Le mieux est bien entendu d’avoir un bien immobilier autofinancé par les loyers!
J’espère avoir répondu à votre question et je reste à votre disposition pour toute question éventuelle.
Tags: Discussion
14 comments pour “Question sur la défiscalisation immobilière, la loi Scellier”
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Bonjour,
Je dispose déjà d’un investissement Robien depuis 2006. Puis-je malgré tout faire un investissement en loi scellier?
Merci de votre réponse
La réponse du financier:
Bien entendu, rien ne vous interdit de faire un investissement en loi Scellier en plus de votre Robien existant. Il faudra juste faire attention au plafonnement des niches fiscales applicable depuis début 2009: 20 000 euros + 10% du revenu imposable
Pourquoi emprunter dans le cadre d’une loi Scellier , puisque la réduction d ‘impôts peut annuler votre impôt ?
La réponse du financier:
Votre question montre bien le biais associé aux mesures du genre Borloo, Robien, Scellier, etc. L’aspect fiscal est un bonus, ça ne doit pas être le motif d’investissement.
Pourquoi utiliser le crédit lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif? L’une des raisons est que le recours au crédit est un fabuleux levier d’investissement. Prenons un exemple pour comprendre l’impact du recours au crédit: vous investissez aujourd’hui dans un bien immobilier en vue de le louer, le prix de revient est de 200 000 euros:
- soit vous payez comptant et vous avez donc une sortie de trésorerie de 200 000 euros (ce qui sous-entend que vous possédez déjà ces liquidités). Dans ce cas, vous recevrez dès le début de la location de revenus complémentaires sous forme de loyers. En résumé, vous aurez une importante sortie de trésorerie lors de l’achat puis des rentrées mensuelles.
En prenant l’hypothèse d’une imposition de vos revenus fonciers de 30% (si vous avez une tranche marginale d’imposition de 30%), vous percevez 370 euros nets par mois. Dans notre hypothèse, ces fonds sont investis chaque mois sur un produit de capitalisation pendant 15 ans (contrat de capitalisation ou contrat d’assurance vie), votre épargne aura à terme acquis une valeur de 90 000 euros environ (rentabilité annuelle de 4%).
- soit vous optez pour le recours au crédit (nous étudierons ici le crédit amortissable). Vous utilisez un crédit de 200 000 euros sur 15 ans à un taux de 5%. Chaque mois, vous devrez rembourser un peu moins de 1 600 euros, dont une partie sera compensée par les loyers du bien immobilier.
Mais comme vous êtes capables de payer le tout au comptant lors de l’acquisition, vous disposez de 200 000 euros.
Si l’on considère une hypothèse de rendement du bien de 5% (ce qui est très faible, voire trop faible), vous recevez des loyers mensuels de 830 euros. Il vous manque donc 770 euros par mois de trésorerie pour payer les mensualités du crédit.
En plaçant les 200 000 euros sur un produit de capitalisation (contrat de capitalisation ou contrat d’assurance vie) le jour de l’acquisition, vous allez faire fructifier votre épargne. Dans le cas d’une hypothèse de rentabilité annuelle de 4% (les 200 000 euros sont investis sur le fonds en euros), si on prévoit des rachats mensuels de 770 euros pendant 15 ans pour rembourser le prêt, votre contrat d’assurance vie ou de capitalisation sera valorisé à environ 170 000 euros à terme.
En conséquence vous vous retrouvez à terme avec un projet qui vaut 370 000 euros (170 000 + 200 000) contre seulement 290 000 euros pour l’autre projet, soit un différentiel de 80 000 euros pour le même projet mais réalisé de façon différente. Pour moi, il n’y a pas photo mais cela reste mon avis personnel.
J’espère que ma brève démonstration a permis de vous montrer l’intérêt économique de l’utilisation du crédit dans le cadre de l’immobilier locatif (Scellier ou autre), l’enrichissement est démultiplié!
Deux derniers avantages de l’utilisation du crédit:
- les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers pendant 10 ans, ce qui atténue voire annule l’impact fiscal du projet. Par la suite, la réduction d’impôt de la loi Scellier s’impute sur l’impôt à payer, et ce pendant 9 ans prorogeables si vous ne payez pas assez d’impôt.
- même si les banquiers n’ont pas bonne réputation ces derniers temps, je vous conseille tout de même de toujours conserver une relation de partenariat avec votre conseiller. Le fait d’associer crédit et épargne aura très certainement un impact sur la relation commerciale que vous avez avec lui… (ça n’est pas un avantage chiffré mais je vous assure que c’est un point non négligeable).
Enfin, je rajouterai seulement que le crédit in fine (le capital n’est remboursé qu’au terme du crédit, les mensualités sont intégralement composées d’intérêts déductibles des revenus fonciers) est dans certains cas encore plus intéressant que le crédit amortissable, mais son utilisation ne doit pas être automatique.
Dans le cadre de loi Scellier , est il encore possible de profiter des avantages de déduction d’impôt liés aux intérêts d’emprunt et des déficits fonciers car la loi dit qu’on ne peut pas cumuler des avantages fiscaux à la fois de la loi Scellier et de Robien ?
La réponse du financier:
Je vous invite à vous reporter au guide pour optimiser l’IR afin de répondre à votre question.
La déduction des intérêts d’emprunt n’est en aucun cas une règle propre au régime de Robien, c’est simplement la règle applicable à l’immobilier locatif nu, que ce soit dans l’ancien ou dans le neuf (et ce dans tous les types de défiscalisation possibles)!
C’est une des règles fondamentales de l’investissent dans l’immobilier locatif: les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus locatifs et peuvent créer un déficit foncier.
Bonjour,
j’ai signé un acte notarié en décembre 2008, je ne connaissais pas la loi scellier. Normalement l’acte doit être signé à partir du 1 janvier 2009 .
Que faire, j’en suis encore en appel de fonds. L’appartement sera livré en novembre 2009. Pourrait-on en accord avec le notaire et le promoteur casser la vente et reprendre une signature en avril 2009 pour avoir le droit a cette loi. Cordialement.
La réponse du financier:
Dans l’état actuel des choses, vous ne pouvez pas opter pour le régime de la loi Scellier. Si vous avez les accord nécessaires pour casser la vente, pourquoi pas mais cela me paraît exceptionnel.
Par contre, les régimes Robien recentré et Borloo Populaire vous sont ouverts. Si vous disposez déjà de revenus fonciers, il est probable que ces régimes soient plus intéressants pour vous.
Bonjour,
Je dispose d’un terrain acheté en 2007 avec un crédit sur 10 ans , j’envisage de construire une maison sur ce terrain pour la location. Le prix du terrain pourra-t-il entrer dans l’investissement si je veux bénéficier de la loi Scellier. Merci
La réponse du financier:
Étant donné que l’acquisition du terrain a été effectuée en 2007, vous ne pourrez pas rentrer la valeur d’achat du terrain dans le cadre de la réduction d’impôt de la loi Scellier. Par contre, le montant de la construction sera pris en compte.
Les intérêts d’emprunt liés à l’achat du terrain seront quant à eux déductibles de vos revenus fonciers pendant 10 ans.
Bonjour,
Le 29 janvier 2009, mon mari et moi-même avons signé l’acte d’achat d’un appartement sur Marseille qui nous avez était proposé à la vente le 31/10/08 dans le cadre de la loi de Rebien recentré.Tout nous laisse croire que cet investissement rentre dans le cadre de la loi Scellier.
Nous déclarons déjà des revenus fonciers environ 15000€ qui sont imposés à 30%, depuis le 23/04/09 nous louons notre appartement dont le loyer est inférieur au maximun fixé et le prix de revient est inférieur à 300000€.Pouvez-vous nous aiguiller dans notre choix?
Quand et comment faire part de notre choix (Robien ou Scellier)à l’administration fiscale?
Remerciements.
Cordialement.
Bonjour,
Je vais signer chez le notaire en juin 2009 pour l’achat d’un F2, et l’appartement est livré 1er trimestre 2010 pour un investissement locatif en bénéficiant de la loi Scellier. Ma réduction d’impôt pour être utilisé sur les revenus de 2009 ou de 2010?
A quel moment envoie-t-on une demande à l’administation fiscale pour que je puisse inscrire mon bien sous le dispositif Scellier?
Dernière question : Peut-on décaler la signature de l’acte notarié? Car je n’aurais pas encore reçu mon offre de prêt.
Bonjour,
Je souhaiterais savoir si les économies d’impôts réalisées grâce à un investissement immobilier en loi Scellier s’appliquent uniquement aux impôts sur le revenu ou si elles s’appliquent également à l’impôt sur les plus values mobilières (cessions d’actions) ?
De manière générale,est-il possible de réduire son impôt sur les plus values mobilières en investissant dans la pierre ?
D’avance, merci,
Bonjour,
je souhaiterais savoir si les frais de notaire font partie du prix de revient d’un investissement immobilier et par conséquent compter dans le montant sur lequel les 25% de réduction d’impots ?
D’avance merci
La réponse du financier
Bonjour,
Les frais de notaire peuvent être pris en compte pour calculer la réduction d’impôt. Néanmoins, ils sont très faibles car les dispositifs de défiscalisation fonctionnent pour la plupart avec des achats dans le neuf, or ces achats sont soumis à des frais de notaires plus faibles que l’immobilier ancien (2% environ contre 7% environ pour l’ancien).
Je souhaite louer mon appartement en loi Scellier à ma mère qui a déjà une résidence principale dans la quelle est ne vit pas que dois-je faire?
La réponse du financier
Il est possible dans le cadre de la loi Scellier de louer à un ascendant ou un descendant (donc à votre mère), néanmoins le dispositif Scellier social n’est pas possible dans ce cas.
Pour ce qui est du statut de résidence principale, vous n’avez rien à faire mais votre mère oui.
Il faudrait qu’elle fasse changer son adresse auprès de la Poste, qu’elle change d’adresse fiscale et enfin et surtout, qu’elle occupe effectivement le bien.
En ce qui vous concerne, vous devrez inscrire le nom de votre mère en tant que locataire de votre “Scellier”.
Par la suite, votre mère pourrait envisager de mettre en location son bien…
En tant que propriétaire, je vous conseille de souscire une assurance propriétaire non occupant et votre mère devra assurer le logement.
Bonjour,
Pouvez-vous me dire si l’on peut bénéficier de la loi Scellier quant on construit soi-même sa maison sans passer par un constructeur.
Tout sera fait de mes propres mains. Je joindrai bien sûr les certificats de conformité exigés par la loi Scellier.
Je suis propriétaire d’un terrain,
Dans un lotissement,je souhaite construire une maison.
Je souhaite la mettre en location. A ce jour je ne suis pas imposable. Puis-je bénéficier de la loi Scellier !!
La réponse du financier
Oui, vous pouvez bénéficier de la loi Scellier… sauf que seul le coût de la construction sera pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt sur le revenu.
Deuxième point, il n’y a pas d’intérêt à vous inscrire dans un régime de défiscalisation si vous ne payez pas d’impôt. Sauf à ce que vos revenus augmentent et que vous anticipiez de payer des impôts.
Je réalise actuellement un investissement neuf en loi Scellier. En parallèle j’envisage pour la venue d’un futur enfant d’employer une garde à domicile.
Q: Est-il possible de cumuler la défiscalisation d’un Scellier social et le crédit d’impôt généré par l’emploi d’une nounou?
Si oui, ordre d’imputation.
Si non, est-il possible de commencer en Scellier classique puis de passer en Scellier social dès que la nounou ne sera plus employé?
Montant bien: 222 000€
Crédit impôt nounou estimé: 6500 € durant 3 ans.
Autre questions: le report d’impôt possible sur 6 ans inclusivement, est- il applicable après l’engagement de location(9 ou 15 ans) si celui-ci n’est pas complétement utilisé.
Merci d’avance pour vos éclaircissement.
Bonjour,
Avec la lois Scellier, puis je défiscaliser dès le premier mois de remboursement si j’ai 1 locataire dans l’appartement. Dois-je prendre contact avec l’hôtel des impôts??
Merci d’avance
La réponse du financier
Pour répondre à votre question, si vous mettez le bien en location en année 2009, vous pourrez donc défiscaliser sur vos revenus de 2009 (donc dans la déclaration d’IR que vous remplirez en mars 2010).
C’est la date de première mise en location qui compte pour commencer la “défiscalisation”.